Amstutz/Breitschmid/Furrer/Girsberger/Huguenin/Müller-Chen/Roberto/Rumo-Jungo/Schnyder (Hrsg.), Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Schulthess Verlag Zürich 2007, Achter Titel: Die Miete, Art. 253 ff. OR von Peter Heinrich.

Der Schulthess Verlag legt zum 100-jährigen Bestehen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches einen neuen Handkommentar auf, in welchem nicht nur das ZGB und das OR kommentiert werden, sondern auch das Fusionsgesetz und das IPRG sowie einige Spezialgesetze, wie z.B. das KKG oder die einschlägigen Bestimmungen aus dem UWG.

Von den rund 3900 Seiten des Handkommentars belegt der von Peter Heinrich, Gerichtsschreiber am Mietgericht Zürich, verfasste Teil zum Mietrecht ca. 100 Seiten. Der Kommentar hatte insofern in der Literatur eine Vorwirkung, als dass er von Weber in der diesen Herbst erschienenen 4. Auflage des Basler Kommentars bereits eingearbeitet worden ist. Heinrich stellt das Mietrecht umfassend dar und berücksichtigt die aktuelle Lehre und Rechtsprechung. Kann der Kommentator wegen des beschränkten Platzes nicht in die Tiefe gehen, verweist er auf weiterführende Literatur. Erfreulicherweise findet der Autor Platz, jeweils am Schluss der kommentierten Artikel in einer umfassenden Kasuistik auf einzelne Urteile hinzuweisen. So nennt er z.B. in N 12 zu Art. 257f OR wegleitende Urteile des Bundesgerichts und des Mietgerichts Zürich zur Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme des Mieters; in N 11 zu 258 OR Urteile zu Mängeln am Mietobjekt und in N 8 zu 259d Urteile betreffend die Mietzinsreduktion bei Mängeln am Mietobjekt. Der Praktiker findet somit eine erhebliche Anzahl von neueren Präjudizien, die die vielen unbestimmten Rechtsbegriffe des Mietrechts erst greifbar werden lassen.

Der Autor hat sich mit aktuellen Problemen am mietrechtlichen Himmel beschäftigt und diese in seinem Kommentar berücksichtigt. So vertritt er z.B. beim Fluglärm die Auffassung, dass dieser Mangel den Mieter zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt, auch wenn dieser ausserhalb des Einflussbereiches des Vermieters liegt. Betreffend der missbräuchlichen Mietzinse wird eine Abkehr vom Leitzinssatz der jeweiligen Kantonalbank zu einem realen Durchschnittsatz postuliert, welcher periodisch von der Nationalbank oder dem Bundesamt für Wohnungswesen zu erheben und zu publizieren ist (N 11 zu 269?269a OR). Dieser Forderung ist der Gesetzgeber mit der Änderung der VMWG per 1. Januar 2008 nachgekommen. Bei der Nachforderung von Nebenkosten nennt Heinrich das massgebende "Akonto-Urteil" des Bundesgerichts, wonach der Mieter nicht darauf vertrauen darf, dass die Akonto-zahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen. Leider finden sich zu diesem Thema keine Hinweise auf die in der Literatur vertretenen anderen (mieterfreundlicheren) Auffassungen.

Daneben ist das Werk reich an kritischen Auseinandersetzungen mit Lehre und Rechtsprechung. So zählt der Autor bei der Frage der Auslegung von "anderen einseitigen Vertragsänderung" zur Fraktion der Lehre, welche diesen Begriff weit gefasst haben will und für eine ausgedehnte Missbrauchsprüfung eintritt (N 8 zu Art. 269d OR). Betreffend Art. 260 OR vertritt der Autor entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zurecht die Meinung, dass die Anforderungen an die "Zumutbarkeit der Änderung für den Mieter" nicht zu hoch angesetzt werden dürfen, weil sich sonst der Vermieter dazu entschliessen könnte, das Mietverhältnis aufzulösen, um die Erneuerungsarbeiten ausführen zu können (N 5 zu Art. 260 OR). Bei der Wiederherstellungspflicht des Mieters für eine von ihm vorgenommene Änderung am Mietobjekt (Art. 260a OR) ist der Autor entgegen der wohl herrschenden Lehre der Auffassung, dass eine sofortige Rüge des Vermieters nicht erforderlich ist (N 6 zu Art. 260a OR). Für die Ausweisungen, die in einem abgekürzten Erkenntnis- oder Vollstreckungsverfahren vom Richter erteilt werden (wie z.B. im Kanton Zürich), ist – anders als das Bundesgericht (BGE 4C.17/2004 E.3.3.1) ? kein vorgängiges Schlichtungsverfahren notwendig (N 4 zu Art. 274g OR).

Gemäss Herausgeber-Verlag soll im Handkommentar das Bedürfnis nach einer kompakten Kommentierung einschlägiger privatrechtlicher Gesetze in einer Gesamtdarstellung erfüllt werden. Dies soll dem Praktiker ermöglichen, die Zusammenhänge und Schnittstellen rasch aufzufinden. Der neue Handkommentar muss seinen Platz in der juristischen Literatur neben den zahlreichen bereits bestehenden Kommentaren zum Privatrecht noch finden. Wenn sämtliche Teile des Handkommentars die Qualität von Heinrich aufweisen, dürfte es dem Gesamtwerk nicht schwer fallen, zu einem unentbehrlichen Arbeitsinstrument des Juristen zu werden. Wer sich aber "nur" für das Mietrecht interessiert, zahlt für den "Heinrich" einen stolzen Preis. Hier finden sich schlankere und preisgünstigere Kommentare auf dem Markt.

Markus Wyttenbach, Rechtsanwalt, Zürich