Thomas Oberle, Nebenkosten Heizkosten, 3. überarbeitete Auflage, Zürich 2007, Hauseigentümerverband Schweiz, 173 Seiten.

Das Buch von Thomas Oberle erscheint bereits in der dritten Auflage und hat sich vor allem im Beratungsalltag einen Namen gemacht. Die Nebenkosten bilden einen immer grösser werdenden Anteil der Wohnkosten, man spricht auch von der "Zweiten Miete". Oberle betont denn auch, dass eine sorgfältige Ausscheidung der Nebenkosten unerlässlich ist.

Der Autor hält mit aller Deutlichkeit fest, dass Aufwendungen für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten nur dann nebenkostenfähig sind, wenn sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Kosten für Reparaturen und Erneuerungen sowie der sog. kleine Unterhalt müssen über den Nettomietzins abgegolten werden resp. obliegen der Mieterschaft, wobei oft eine Ausscheidung zwischen noch zulässigen Pflege- resp. Servicearbeiten und Anschaffungen, resp. Reparaturen und Ersatz recht schwierig ist (z.B. bei der Gartenpflege, Hauswartarbeiten und Liftunterhalt).
Bei der Behandlung des Spannungsfeldes, Öffentliche Abgaben und Lasten (Art. 256b OR) vs Nebenkosten (Art. 257a und 257b OR), gerät der Autor in eine gewisse, aus seiner Interessenlage verständlichen Schieflage, indem er zwar betont, dass Art. 256b dispositiver Natur ist, bei Wohn- und Geschäftsräumen hingegen öffentliche Lasten und Abgaben nur dann als Nebenkosten ausgeschieden werden können, wenn sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Wasser- sowie Kehrichtabfuhrgebühren seien, da mit dem Gebrauch verbunden, nebenkostenfähig, wobei Oberle die Frage nicht beantwortet, wie es sich verhält, wenn solche Gebühren nur mit der Existenz, nicht aber dem Gebrauch der Mietsache, zusammenhängen.

Das Buch bespricht ausführlich die verschiedenen Nebenkostenkategorien, stellt die Abrechnungsarten vor und gibt Empfehlungen zur Verteilproblematik. Der Heizkostenteil umfasst zudem nützliche statistische Angaben. Die VHKA wird vom Autor sehr kritisch behandelt, er wirft ihr ein schlechtes Kosten-Nutzen Verhältnis vor, kritisiert die mangelnde Transparenz und die Kompliziertheit. Dabei stützt er sich auf alte Studien und Literatur und berücksichtigt zu wenig, dass der eigentliche Spareffekt jetzt bei den hohen Energiepreisen zum Tragen kommt.

Leider weist das Buch auch erhebliche Schwachstellen auf. Der Autor setzt sich mit gewichtigen Nebenkosten-Autorinnen und -Autoren, z.B. Fertig, Gut, Béguin, in keiner Art und Weise auseinander. Der aktuellste Mietrechtskommentar, der Basler Kommentar Weber (BSK), wird überhaupt nicht erwähnt, nicht einmal im Literaturverzeichnis! Roncoroni (Zwingende und dispositive Bestimmungen im Mietrecht) wird zwar mit dem Aufsatz aus dem Jahr 1990 zitiert, nicht aber mit dessen Follow Up aus dem Jahre 2006. Ebenfalls fehlt eine fundierte Diskussion über das interessante Thema Anlagen Contracting (vgl. Aufsatz Spirig in mp 2002). Beim mageren theoretischen Rüstzeug des Buches erstaunt es nicht, dass zum "Akontourteil" des Bundesgerichtes keine vertiefte Auseinandersetzung mit dessen Kritikern erfolgt. Zudem wird "unterschlagen", dass das Bundesgericht den Einzelfall betont, sodass das letzte Wort zur Problematik der Festsetzung der Akontobeträge keineswegs gesprochen ist.

Im Kapitel neue Heizungsanlage resp. Heizungsmodernisierung fokussiert der Autor seine Ausführungen auf den Begriff der Wertvermehrung (Komfortsteigerung, Brennstoffeinsparung, Reduktion der Schadstoffemmissionen, etc.) einer neuen resp. revidierten Anlage. Wie fast immer bei der Diskussion um sog. wertvermehrende Investitionen wird auch im vorliegenden Buch der zentrale Begriff "Mehrleistung" übersehen. Im System der Kostenmiete, kann nur der Teil der Kosten als Mehrleistung und damit als Mietzinserhöhung geltend gemacht werden, der die teuerungsbereinigten Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. Die "Wiederherstellung" des Primates der Mehrleistung in der per 1. Januar 2008 revidierten VMWG, Art. 14 Abs. 3, führt zu wesentlich tieferen Mietzinserhöhungen, als Oberle in seinem Beispiel auf S. 147 vorschlägt.

Das Buch von Oberle ist dort nützlich und lesenswert, wo es praxisbezogen und erdig Details aus dem operativen Nebenkostenalltag behandelt, weist aber bedenkliche Schwächen im Diskurs mit der Rechtsprechung und der Lehre auf.

Richard Püntener, Fürsprecher